3月18日，位于广州市花都区新华街丰盛社区的集群街2号居民楼，结束了约50年的“服务生涯”。在“原拆重建”政策支持下，这栋已风雨中飘摇的老楼将“原地换新家”。
据了解，自2023年以来，花都在全市率先出台危旧房屋拆除重建试点方案，选取广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目中的典型企民共有多产权房屋“集群街2号”危破房为突破口，按照“原拆原建、增加公服”的规划思路，形成全市首个拆建改造经验做法，探索出一条多产权业主危旧房屋拆除重建新路子。
在原址上拆除旧楼再建新楼，拆除重建资金由产权企业和居民共同承担，政府给予激励，这是广州市第一个在政府部门指导下由居民自筹经费进行危旧楼房拆除重建的项目。
政企民三方联动 居民“原地”换新家
新华街丰盛社区集群街2号楼，建于上世纪70年代，建筑为五层混合结构，首层为16间商铺；二至五层为住宅共24户，其中15户属国有产权。房屋因年代久远，墙体开裂、漏水情况严重，被鉴定为D级危险房屋。
去年9月，广州市首批老旧小区成片连片改造项目——广州北站东侧老旧小区项目正式启动。该片区总投资约5.94亿元，重点开展片区内人居环境提升、老旧小区微改造等工作，集群街2号楼在项目改造范围内，被纳入多产权业主危房拆建试点。
居民及产权单位改造意愿强烈，相比于加固+微改造，集群街2号业主更青睐于危房拆建的方式，但缺少政策指引及类似案例参考。“为此，花都出台了《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》，明确属于改造范围及对象的危旧房屋，经区政府同意，允许权属人（含权属单位）以拆除重建方式自行改造。这样资金来源由政府‘大包大揽’转变为业主共同承担，政府给予激励，破解了多业主共有产权危房治理难题。”新华街相关负责人表示。
在严格控制增加建筑量的前提下，区住房城乡建设局邀请省建筑院设计团队全程参与，根据居民意愿定制化设计。
广东省建筑设计研究院有限公司林昊是项目的负责人之一，他表示： “我们从去年11月份开始进行项目设计，跟花都区住建局、居委会、居民协商过很多次，整体方案少说也做了七八版，每一次的修改都是政府、企业、居民等各方建议进行优化。我们以人民为中心，征询了业主们的想法和需求，尽量满足所有业主的合理诉求，‘一户一策’进行了精细化设计。”
从设计方案上可以看出，将对非成套住宅进行成套化改造，优化户型布局。在不减少原户型套内面积、满足规范标准的基础上，加装两部内置电梯。
同时，完善基础设施，提升安全水平。优化楼栋供水，统筹利用改造项目地下公共空间，增设二次供水加压设施，重新设计楼栋供水系统，解决住户水压不足等用水难题。铺设燃气管道，实现“瓶改管”，便民利民的同时，拧紧燃气“安全阀”。改善消防设计，将建筑楼梯间距由原来的0.9米提升至1.2米，并增设自然通风系统、室内消防栓等消防设备。
另外，集群街2号楼南北两侧均临新华墟市，一楼商铺设计也同样重要。“为了首层商铺便于分割出租，我们在结构上也做了很多调整。首层的结构柱设计是方柱，上面户主进行了结构的转换，转换成条形柱或者异形柱，这样可以更好地协调首层业主以及上层住户的利益。”林昊介绍。
区住房城乡建设局、新华街联合居委搭建沟通议事平台，利用线上线下手段，开展多种形式基层协商，从政策宣讲到组织居民大会、入户走访等，结合实际定制“一户一策”，解决困难家庭拆建期间的租房安置，破解“一户不同意,项目就停摆”的困境。
“一开始，有的人觉得拆迁是有钱赚的，不可能自己掏钱来更新。”丰盛社区居委会主任曾燕娜说道，“我们先后召开了十几次业主大会，奔走往返各楼层，逐门逐户解释政策，了解他们的内心需求和想法，想方设法让居民吃下定心丸。”
今年三月，居民集中授权委托广州花都城投西城经济开发有限公司，以拆除重建方式自行改造。
“预计今年年底建好，居民可以住进新家。”区住房城乡建设局相关负责人表示，后期还将动员居民自主引入专业物业或准物业管理，解决老旧小区无物业管理专项维修资金难以后续管养问题。（中国日报社广东记者站 李文芳|杨千航）
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