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粤长租公寓房源明年将超70万套

作者: 陈晓 冯善书 来源:南方网
2019-03-29 08:19 

当前,广东正加快住房制度改革和长效机制建设。在省住房城乡建设厅的指导下和省住房政策研究中心支持下,南方日报社南方经济智库南方评估、广东省公寓管理协会联合开展调研,近日发布《广东长租公寓发展报告》(以下简称《报告》)。

《报告》显示,截至2019年初,广东规模以上长租公寓品牌企业运营管理房源50多万套,预计2020年房源总量突破70万套。

据省公寓管理协会梳理,广东集中式长租公寓优秀品牌前三名依次为泊寓、世联红璞、魔方公寓,分散市场租公寓优秀品牌前三名依次为自如公寓、蛋壳公寓、心中公寓。

调研组还对近20个在广东业务规模较大、布局较多的长租公寓品牌开展用户满意度调研。《报告》指出,单月租金在2000—3000元的长租公寓占比最多,达44.3%;超过80%的租户满意公寓周边环境和公寓内配套设施。

长租公寓房源比2017年底增长22%

《报告》显示,2018年至今,广东长租公寓等新业态发展取得新跨越。截至2019年初,全省共有规模以上长租公寓品牌企业200多家(不包括私人“二房东”),运营管理房源50多万套,面积1305万平方米,比2017年底增长约22%。预计2020年房源总量突破70万套。

长租公寓产品分为集中式和分散式。此次调研在覆盖广东近200家长租公寓规模以上品牌企业的基础上,重点分析集中式长租公寓发展情况。

“集中式公寓凭借自身优秀的用户体验以及强大的品牌溢价,将成为未来长租公寓市场的趋势。”《报告》指出,集中式公寓产品定位准确、社交属性强、违约率低,从长远来看更容易实现高效益发展。

据省公寓管理协会梳理,广东集中式长租公寓优秀品牌前三名依次为泊寓、世联红璞、魔方公寓,分散市场租公寓优秀品牌前三名依次为自如公寓、蛋壳公寓、心中公寓。该排名根据资本、房源数量、面积、覆盖城市数、入住率、用户满意度等多方面指标而定。

《报告》指出,长租公寓市场已进入参与主体多元化、市场规模不断扩大、龙头企业加速成长的阶段。创业系、中介系、酒店系和开发商系四类长租公寓企业品牌发展最快。

开发商系品牌资产实力相对雄厚。目前全国排名前30强的房地产企业中,1/3先后涉足租房市场,发展较快的有万科旗下的泊寓、龙湖旗下的冠寓、碧桂园旗下的碧家、佳兆业旗下的创享家、保利旗下的保利公寓等。如泊寓以广东为中心,将业务范围覆盖至全国29个一、二线城市,累计开业超4万间,其中在广东营业3万间。

月租2000—3000元占比最多

调研组针对12家在广东业务规模较大、布局较多的长租公寓品牌,开展用户满意度调研,回收有效样本约500个。具体调研品牌包括万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓、Big+碧家国际社区、瑞东公寓、世联红璞、她寓公寓、窝趣公寓、心中公寓、YOU+国际青年社区、悦橄榄公寓、自如公寓。

调研结果显示,96%的长租公寓单月租金在4000元以下,其中单月租金在2000—3000元占比最多,达44.3%。部分年轻租户反馈,“租金一般占收入的30%到37%,对于工作不久的年轻人来说压力比较大。”

调研发现,集中式长租公寓大多经过重新装修、配置家具,并提供管家、保洁和维修服务,物业管理投入较大。有租户反馈,“每个房间收取300元左右,一套房子物业管理费要1600元以上。”

从交通环境、配套设施来看,83%的长租公寓离公共交通设施距离较近,步行10分钟内可达。83.1%的租户满意公寓周边环境,89.4%的租户满意公寓内配套设施。

同时,部分租户反映,目前一些长租公寓由城中村旧楼改造而来,周边环境、治安有待改善;房间隔音不好,网速不稳定;装修后的配套设施不完善,时有漏水停电现象。

约50%的公寓每周保洁2次以上

调研发现,多数长租公寓配套服务较完善。79%的公寓每周对公共区域保洁1次以上,其中约50%的公寓每周保洁2次或以上。

管家服务评价方面,以满分10分计算,35%的租户打出9分及以上的“成绩”。指纹解锁、代收快递、解决日常生活问题、组织周末文娱活动等多项服务获得年轻租户好评。

维修服务评价方面,42%的租客反馈,公寓提供免费上门维修服务。

同时,有部分租户指出,物业对维修服务的响应很快,但维修人员上门比较慢;尤其是在城中村附近的公寓,漏水、停电问题时有发生,建设标准和维修服务均有待提高。

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建议探索租金调节制度和指导价格

《报告》指出,当前广东长租公寓行业发展仍面临优质供给占比低、品牌扩展成本高、融资制约较多等问题。其中,广深机构租赁房屋占比仅为国际先进城市的一半,大多数房源质量不高。重资产模式导致长租公寓品牌企业回报周期长、盈利能力弱,有个人业主反馈,“月租每年递增5%—10%的成本需由租客承担”。

据调研组了解,“二房东”问题也制约长租公寓品牌企业规模化、规范化发展。广州市房地产租赁协会反馈,广州许多城中村租赁房源掌握在“二房东”手中,部分村甚至100%的房源都在“二房东”手上。其中,部分“黑二房东”的行为扰乱了租赁市场,侵害租客权益。

针对上述问题,《报告》提出八个方面建议:

●加快闲置土地和住房资源进入租赁市场

●加强立法规范各方权利义务

●培育规模化、品牌化长租公寓企业

●依托租赁信息平台建设租赁和销售集合平台

●防止垄断企业无序抬高租金

●先行先试探索校企合作等人才培育新模式

●政府可探索设立长租公寓投资基金

●加强长租公寓企业融资行为监管

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南方网全媒体记者 陈晓 冯善书

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