仲量联行：从定位、规划及管理等方面提高超高层项目的资产价值

全球物业管理及企业设施管理翘楚仲量联行今天（8月27日）在此间发布《超高层市场研究及管理》报告。报告指出，未来数年，我国一线城市超高楼建设将进入阶段尾声，非一线城市将陆续出现地标性超高楼。

仲量联行定义的超高层项目是指高度在400米以上的办公、酒店、公寓或综合性房地产项目。超高楼往往具备总建筑面积大、多业态并存、配特种设备和地标性建筑等特征。

据悉，我国内地已批的在建超高层项目有15个，其中只有4个分别在北京、上海、广州和深圳等一线城市，其他11个分布在武汉、天津、重庆、苏州、贵阳、南京等非一线城市。内地已经建成的超高项目包括上海环球金融中心和金茂大厦、南京紫峰大厦、广州国际金融中心以及深圳京基一百大厦。

仲量联行华南区战略顾问部总监招锡详表示，由于国内经济增速放缓，加上大体量的新增供应进入市场，当这些超高层项目落成后，中短期内，这些城市的写字楼市场可能会出现供过于求。因此，超高层项目的开发商可能会适度调整其市场策略，例如根据供求情况调整项目进入市场的时间，或者调整租赁策略与租金水平以提高进驻率，或者推出一部分可销售的单位例如公寓以提升中短期的投资回报率。

据分析，超高层项目往往由于其地标效益，吸引众多需要维持或提升品牌形象的企业入驻；另外，由于超高楼配备商场、顶级酒店、顶级公寓的综合功能，以及其他优质的交通配套，超高层项目对周边大厦现有租户可能产生“磁石效应”。

从行业分布来看，入驻地标性超高楼的企业行业类别往往和该区域的产业导向有较大关系，例如上海环球金融中心与金茂大厦，超过半数的租户均为金融业企业。而位于成熟区域的地标性项目，租户组合中专业服务业占例最大。广州的超高层项目租户主要包括有上市需要的企业、需提升企业形象的国内大型企业、金融企业总部或私人理财中心、房地产开发商、专业服务业企业以及民营企业总部。

仲量联行广州商业地产部总监马炜图认为，由于超高层办公楼自身体量大，成功的招商管理规划成为租金长期溢价的最重要因素。他说，超高层办公楼租金溢价的前提条件包括区位、品质与物业管理三大因素。项目所在位置的商务氛围是否成熟影响办公楼的租金是否有溢价的可能，品质决定办公楼租金水平的基础，而物业管理服务水平是否达到国际化水准，成为是否能吸引及留住优质租户的关键。

报告指出，由于超高层项目自身高度高、体量大的特殊性，其复杂的落成使用与多元化业态，以及优质租户的高要求，往往为物业管理带来挑战。超高楼管理无论在设备设施、消防安全、反恐安全、营运风险、垂直交通、节能环保、保洁维修、租户服务、形象管理等方面都区别于普通大厦管理。

仲量联行华南区物业及资产管理部总监李灿兴认为，目前国内开发商从项目定位、设计、设备设施选型、建筑、租赁等方面普遍都以世界最顶级的标准执行，但在物业管理方面缺乏国际经验，仍然按照国内的甲级写字楼标准进行管理，低成本投入导致低质量服务，服务跟不上超高楼的硬件水平，也满足不了目标租户的要求。

李灿兴建议，超高楼物业服务应该从项目前期设计阶段介入，参与总体规划、机电设备系统选型、公共区域设计、设备设施系统设计、保安系统设计、环境及形象设计、标志系统设计等的筹备工作，为日后的日常管理打下基础。而针对超高楼的特殊性而采取的管理措施往往能有效提高大厦的整体效益。（记者 詹立胜）